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浅谈新形势下房地产估价业务的拓展和趋势
发表时间:2018-02-02 15:37

随着房地产估价市场竞争日趋激烈,房地产估价机构的所面临的困难越来越多,外部竞争压力力与内部发展需要都迫使房地产估价机构开始寻找新的业务发展方向。本文就房地产估价机构遭遇的困境和面临的挑战,结合房地产估价行业特点,对房地产估价业务的拓展和趋势进行了全面的探索。

一、传统的房地产估价遭遇的困境

(一)对行政许可事项依赖度高,产品内容单调,附加值较低。

传统的房地产估价,大部分都依赖于政府行政许可或者商业活动中法律法规的要求开展。因此,客户更关注的是估价报告的实用性,而并非估价报告中的具体内容;估价机构也降低了服务标准,以单调乏味的估价报告应付委托方,同时为了取得相应的业务,不少估价机构不顾职业操守,委曲求全,从而形成了恶性循环,估价机构很难在业内建立起自己的专业形象,估价报告的公信力也大打折扣。

(二)传统估价业务萎缩减少,新的业务领域拓展正在探索。

我国房地产估价行业起步于20世纪80年代,经过二十年的发展,房地产估价行业已经具有了相当规模,但也开始显现各种弊端:如行业饱和、竞争加剧、企业难以获得更大的发展空间等从行业演变来看,政府取消课税估价,采用申报制,一批以课税估价为主业的公司难以为继;抵押估价也开始受到政策影响,有相当一部分采用协议抵押,不需第三方估价机构的介入,估价业务受到压缩。从这点来看,估价行业很大程度上依赖政府制度而生存,一旦政府取消强制政策,单一化的估价机构将面临转型或关闭的危险,因此,如何规避政策风险,积极进行多元化业务拓展是每一个估价机构迫切需要解决的问题

(三)传统估价机构信息数据短缺,大数据时代大势所趋。

因房地产市场发展区域不平衡,房地产信息闭塞孤岛化、零散化现象严重,大量房地产信息失真,许多估价机构的估价业务仍然采用手工或半手工操作的方式,缺乏内部管理或者项目管理的OA系统,没有基础数据的积累,形成了现有房地产估价信息数据短缺的局面。自麦肯锡公司提出“大数据”时代到来后,伴随着云时代的来临,数据正在成为各行业和机构的最重要的资产,数据分析能力也正在成为各行业和机构的核心竞争力。在估价行业,依托大数据技术也开发出了一批自动化估价系统,如云估价、搜房估价、克尔瑞房价系统等。这些新兴应用有着广泛的数据基础、可靠的信息来源,融合了估价师的专业技能和经验,具有简便、快捷的特点,未来有可能取代简单重复的人工操作。这种智能化操作系统在为企业节省劳动力和时间成本的同时也可能使得估价业务集中于少数几个大型企业之中,而在数据时代反应迟钝的传统估价企业就有可能被淘汰。

二、房地产估价行业面临的冲击和挑战

(一)新形势下的房地产估价行业面临机遇与挑战

2014722日,国务院颁布了取消资产评估师、矿业权评估师、土地登记代理人、房地产经纪人等职业资格注册的国务院【201427号文件;20141124日,再次颁布了取消土地估价师等职业资格认定的国务院【201450号文件;20141229日,国务院办公厅颁布《关于印发精简审批事项规范中介服务实行企业投资项目网上并联核准制度工作方案的通知》,确立中介机构的市场主体地位,由企业自主选择中介服务。201672日,第十二届全国人大常委会第二十一次会议表决通过《中华人民共和国资产评估法》,自2016121起实施。简化行政审批,取消行政许可是当前体制改革的大趋势,政府必须简政放权,将专业服务交由市场,将行业管理交给社会组织,这是新形势下房地产估价机构改革的良机,抛弃以往的那种以“资质”和“证鉴”来拓展、获取业务的行业发展模式,通过贴心的专业服务赢得客户的信任;通过实施创新,培养核心竞争力;通过质量和信誉铸造行业品牌

(二)房地产市场的细分要求不断创新与探索

随着房地产业的不断成熟,房地产产品业态日渐丰富多元——住宅(毛坯、精装、科技、绿色、集成等)、商业(购物中心、商场、独立店、街铺等)、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等,门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等,模式不断创新。房地产市场的细分,对房地产估价行业提出了新的要求。房地产估价机构不仅仅要能够提供传统含义的商业、办公、住宅、工业类的公开市场价值报告,还要能够对新型产业的投资价值做出合理的分析和判断;房地产估价机构不仅仅要能够按照《房地产估价规范》为委托方的经济行为提供简单的估值报告,还要能够为委托方的决策进行项目定位、可行性分析、投资分析、项目管理、物业经营等等顾问和咨询报告;随着市场化程度的逐步提高,这些商业性的需求会越来越多。能够提供范围更广、专业性更强的综合性房地产顾问服务将是树立品牌,赢得市场的重要先机。

互联网思维需要行业进行战略思考

互联网时代的到来,使得“互联网焦虑症”在传统行业开始了蔓延。如何和互联网结合,如何具备互联网思维,几乎每个行业都在进行战略思考,房地产估价行业自然也不例外。首先,需要加快房地产估价机构的信息化建设水平,改变传统的作业模式,利用互联网的开放、共享与便利,尤其移动互联技术使得手机APP成为了简便易行的工具,高效地为客户提供优质服务;其次,打破房地产不同服务行业中的格局划分,将房地产全程服务模块化,将房地产服务结构立体化,让客户去参与和选择,为客户的个性化的定制需求提供解决方案;最终,搭建房地产全程服务的电子商务平台,为开发商、供应商、服务商、投资者、从业者之间相互进行广泛的网络交易及信息交流等等提供专业顺畅的桥梁与通道。

三、房地产估价行业 多元化路径选择

(一)深挖客户需求,深化房地产估价的服务内涵

随着市场经济的不断发展,各种经济行为越来越丰富,也必然会产生形形色色的估价需求。因此,在优化鉴证类估价产品服务内涵的基础上,深入挖掘商业性或咨询性估价业务类型,将成为体现估价机构专业能力和服务精神的重要体现。通过对房地产管理以及房地产开发的全链条进行梳理,估价机构不断实践着一些区别于传统的估价类型。包括:停产停业损失评估、装饰装修评估、质量缺陷损失评估、公共租赁住房租金价格评估、房产税税基评估、REITS物业评估等等。同时,还需要在原有业务基础上,对客户的需求进行延伸和售后管理。比如,在抵押估价之后,可以对金融机构、信托公司的抵押担保物进行定期的价值监测;公租房租金评估后,对公租房租金水平进行市场监测和更新;对企业资产价值进行评估后,根据市场状况进行持续跟踪反馈。

(二)拓展综合性房地产咨询顾问服务,实现估价行业升转型升级

随着房地产市场经济的发展,客户基于市场商业行为而产生深层次的需求,就要求不动产评估机构能够提高专业能力,提升服务质量,大力开展综合性的房地产咨询顾问服务。

一是面向开发商的咨询类产品:根据房地产开发环节,在整个房地产开发周期中所能提供的咨询服务主要有:(1)项目初期接触阶段:投资机会研判及风险分析;(2)项目取地之前的阶段:土地获取策略和价格研判;(3)规划设计,建筑设计之前的阶段:整体定位和发展战略、物业发展建议、项目经济评价;(4)物业持有,经营管理的阶段:资产管理方案。面向开发商所提供的咨询服务应更加重视客户的开发与维护,重视人才储备。

二是面向政府的咨询类产品:这一类产品目前发展还不完善,分类模糊,各公司所提供的产品也不尽相同,可供选择的产品大致包括区域规划市场研究、课题研究、旧城改造实施方案、旧城改造征收补偿方案研究、重大项目可行性研究等。面向政府的咨询服务应侧重于对政府需求的深入理解和定位,重视对产品的整合、分类和完善。

(三)创新估价技术,定奠未来房地产估价行业发展的专业基石。

随着信息化发展,一批依托数据平台的自动化估价系统应运而生,然而现有的评估系统成果多覆盖集中于北京、上海、广州等一线城市,二三线城市应用还未普及。因此,处于二三线城市的评估企业应尽快抓住大数据与估价行业整合机遇,抢占先机,全面思考企业信息系统的整合与创新,打造一个统一的、适合自身行业发展的信息化整体解决方案,包括数据库建设与维护、估价作业支持系统建设、评估软件开发、企业门户网站建设等:首先应加强对市场调查、房屋调查、评估结果等数据的管理与维护,建立企业内部的房地产交易数据库、案例库、参数库、资料库等知识库,对评估作业形成强有力的技术支撑。其次,企业应结合自身已开展的评估,借鉴现有的在线评估系统成果,依托数据平台,定制开发符合自身特色的所在区域自动化评估系统,保证估价业务在市场上的占有率。同时还应积极打造企业门户网站,整合企业资源,建立与客户互动,展示良好的企业形象。

新形势下,房地产估价行业机遇与挑战并存,我们不能再墨守成规,不能再固步自封。在互联网时代,在大数据时代,在房地产市场细分的时代,我们必须拓展我们的服务市场,创新我们的技术手段,深化我们的服务内涵,用我们的品牌去赢得市场,用我们的产品去留住客户。(作者单位:永州市诚达房地产估价有限公司)