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关于对会同县住宅小区各类停车位权属问题的分析
发表时间:2018-02-02 15:43

  随着社会的发展,私家车已由“奢侈品”变为“代步工具”走入寻常百姓家。随着私家车的日趋增多,由小区停车位衍生出的矛盾日益突出,尤其是小区车位权属及收益归属问题,成了小区车位所有纠纷的症结所在。笔者近日参与了会同县房产管理局联合县城管执法局开展的该县县城部分小区业主违规占用公共区域行为的执法行动。在执法过程中,通过仔细听取了住宅小区业主反映的各类停车位的权属纠纷问题,笔者进行了粗略的归纳,目前会同县住宅小区的停车位大致可分为四类:即小区地面停车位、小区内独立建设的停车位(库)、人防地下停车位、非人防地下停车位。笔者认为,要处理好小区各类停车位的权属纠纷问题,必须从各类停车位的不同情况、特点进行分类分析。据此,笔者提出以下浅见,仅供大家参考。

一、小区地面停车位

  地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式表明界限的停车设施,这种停车位又可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。

  (一)规划的地面停车位。该类车位是指经规划部门批准,小区开发商在小区红线范围内设置的停车位,这种停车位在施工图、竣工图上均有体现。《物权法》第74条规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。《湖南省物业管理条例》(湖南省人民政府令第262号)第十二条第一款规定:物业管理区域内规划建设的车位、车库,建设单位可以附赠给业主,出售或者出租车位、车库的,业主享有优先权。就会同县目前各住宅小区的情况看,开发商一般在商品房买卖合同中约定此类车位的所有权归开发商所有,待小区交付后,将该部分车位出售或者出租给小区业主。

  (二)占用业主共有的道路或者其他共有场地的停车位。《物权法》第73条规定,“建筑区划内的道路属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。第74条第3款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位,属于业主共有”。《湖南省物业管理条例》(湖南省人民政府令第262号)第十二条第一款同时规定:利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位,属于全体业主共有,建设单位不得附赠、出售或者出租。需要停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。当然,物业公司收取的车位场地使用费在扣除部分车位管理物业费后应纳入小区业主共有账户,车位管理物业费的提取比例一般由物业公司与小区业主委员会协商确定。

二、独立建设的停车位(库)

  该类车位为最“正规”的车位,基本可等同于房屋看待,转让协议等均须在政府部门备案,并可办理不动产登记权属证书。因为这种车位具有独立性,它是由开发商在拥有独立使用权的土地上投资建设的,能够依法办理产权初始登记和转移登记,初始登记后其所有权明确由开发商享有,在出售给特定业主办理转移登记后,产权为特定业主所有。

三、人防地下停车位

  人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位,这些停车位实际上是属于人防工程的组成部分。笔者参考有关文献,理论界目前对人防地下停车位的权属分析存在两种观点:一种观点认为人民防空工程属于国防工程的组成部分,所有权归国家所有,开发商无权处分;另一种观点认为人民防空工程因由开发商投资建造,所以应属于开发商所有,但战时国家可无条件征用。因此对于人防地下停车位的权属在实践中的态度也不尽相同,如有些地方的作法是在开发商补缴地下车位的土地出让金后,可为开发商办理地下人防车位的权属初始登记,业主购买这类车位后可办理该类车位的产权证。而一些地方的作法是如果开发商想处置该类车位,必须向人民防空办公室缴纳一定比例的人防工程使用费后方可处置。就会同县的情况来看,目前,会同县的高层住宅楼大多数建设有人防地下停车位。这些车位由开发商投资建造,且出售或出租给业主或市民,但合同上明确约定,战时国家可无条件征用。

四、非人防地下停车位

  对于非人防工程性质的地下停车位所有权权属问题,《人民防空法》第五条规定:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”

  《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定,该法规25条规定,“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》(湖南省人民政府令第270号)第四条规定:“人防工程属于国防设施和社会公益设施,平时实行谁投资、谁所有、谁收益、谁维护,战时由人民政府统一调配使用”。就会同县目前的情况,对于该类地下车位,开发商可以选择向国土部门缴纳或者不缴纳土地出让金,如果开发商缴纳该车位的土地出让金,不动产统一登记中心可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记,但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使用空间的特征,即使该地库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证。因此会同县目前的住宅小区,开发商一般只能选择转让车位使用权或者出租的方式处分该部分车位,但该类车位的处分过程中,不管是转让协议还是租赁协议均无法办理备案,战时可以由人民政府统一调配使用。

  从上述分析可以看出,地面停车位和独立建设的停车位(库)的权属法律已明确规定属于全体业主或特定业主所有,而人防地下停车位和非人防地下停车位的权属法律法规规定的还是使用权,该类车位的处分过程中,不管是转让协议还是租赁协议均无法办理备案,战时国家可无条件征用。


(工作单位:会同县房产管理局)