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长沙楼市限购后量跌价稳,公寓成热销产品
发表时间:2018-02-02 15:44

  长沙限购限贷,让购房者的愁绪才下眉头,又上心头。住宅的投资门槛提高了,但投资房地产的心依旧火热,不少楼盘项目出现了“一房难求”的现象。

长沙楼市“金三银四”市场供不应求

  长沙克而瑞机构数据显示,2017年一季度,长沙内六区商品住宅成交均价为8487元/平方米,环比上涨13.5%,同比上涨32.3%。内五区一季度成交均价为9158元/平方米,环比上涨11.9%,同比上涨34.43%。

  此外,四月首周六区商品住宅供应4.89万平方米;商品住宅成交26.7万平方米,环比下跌34.4%,成交均价8187元/平方米,环比下跌4.9%,虽然商品住宅市场量价齐跌,但整体市场仍供不应求,库存持续走低。

  而普通住宅市场整体呈量升价稳的态势;四月首周新增供应4.9万平方米,环比上涨22.9%;成交量26.4万平方米,环比下跌31.7%,成交均价8108元/平方米,环比下跌4.9%,波动属于正常范围。

  3月25日,中海国际社区五期推出3、4栋精装产品,建筑面积约89-139平米,约240多套房源。现场的购房者以年轻人为主,其中很多人在“318”新政前都持观望态度,政策发布后“害怕房价继续上涨”,因此才下定了决心。

  4月8日,博长山水香颐营销中心开盘。上午八点,距离开盘还有一小时,营销中心已经来了许多购房者,营销中心耀眼的彩饰似乎预示着今天一场抢房大战一触即发。然而等到上午十点半,未等来预期的开盘,置业顾问却告知,今日推出房源已全部售罄。

  据不完全统计,内六区在4月预计有30余个项目开盘,但截至目前开盘的项目仍是个位数。“尽管购房者的结构在新政作用下发生了一些调整,单4月开局的成交情况还是不错的,预计中下旬将有更多项目进入‘银四’争夺战。”长房集团营销部主管夏星辉分析认为,一批新房的集中入市能在一定程度缓解住宅供应紧张局面,4月长沙楼市依然会呈现稳健的势头。

  湖南大学教授阳学文认为,限购限贷新政后,长沙楼市的抢房热浪或将降温,量跌价稳将成为年度楼市常态。3月市场或将达到高点,以后刚需置业者可更从容选房,品质品牌产品或更受宠。长沙楼市新政出台需一段时间才会显现起成效,期间开发商会再度改变推盘节奏,而对于购房者来说,又怕买不到又怕买了后会降价,对于买还是不买陷入纠结。故预计未来一段时间,长沙楼市会出现价稳量跌的状态。

  湖南省房地产业协会首席经济学家王义高也认为,长沙楼市调控从“318”开始,已经过去快一个月了。在这近一个月的时间里,长沙房地产市场因为“供应”和“需求”这两个水龙头都被拧紧了,所以让长沙的房价得以保持在一个平稳的区间里。目前,尚未有风声表明调控政策何时松绑,因此预计长沙的房价将在相当长的一段时间里,维持着目前这个状态。

  阳学文认为,4月长沙楼市将有望回暖,“长沙价稳、量大,对其他城市的吸引力在逐渐扩大,而且随着新一轮房源的集中入市,长沙楼市或将打开闸门,房企也将蓄势待发,展开新一轮的营销攻势。”

  长沙克而瑞分析认为,随着政策效应不断叠加,调控影响力也会更多显露,进入二季度后,长沙多个项目入市,供不应求的局面将得到一定程度的缓解,长沙整体楼市将基本维持平稳健康发展状态。 

二手房市场成交维持高位

  近期,长沙二手房交易出现小高潮。因长沙楼市新政只针对新房,二手房不受影响,新政实施后,二手房市场异常活跃。长沙不动产信息中心的数据显示,3月18日至29日,不动产登记中心共受理二手房登记业务3325笔,办结发证3606笔,比2月18日至29日分别增长54.9%、24.9%。

  交易的活跃不仅体现在登记量上,均价也有所上涨。安居客统计数据显示,3月长沙二手房均价为8146元每平方米,与去年同期相比上涨25.81%。

“这已经是这周第三个找我咨询二手房的同事了,二手房市场现在是火爆啊。”就职于长沙某股份公司、长期跟踪房地产行业的岳先生如是感叹。

“从银行方面来看,二手房的房贷也有所增加。”省内一家国有银行的房贷工作人员向记者介绍。

  一家中介公司的业务员王石钦正帮市民办理过户手续,他告诉记者,这两天咨询二手房的市民变多了,长沙楼市新政发布后,不少无购房资格的市民将视线转向二手房,现在优质二手房源非常抢手。

  湖南鑫远集团营销管理中心总经理叶英认为,从往年限购限贷曲线图来看,长沙抗跌性最强的是100至140平方米的房子。当一手房买不到时,购房者的目光就会转向二手房。

  湖南中原地产资源中心总经理陈世霞说:“政府对新房有限价,但长沙等城市对二手房是没有限价的,一些城市已经有二手房价格高于新房。目前长沙个别楼盘也出现了这种情况,在新房供应量紧张的情况下,肯定会促进二手房的发展,尤其是教育楼盘。”

  “二手房市场成交维持高位,主要因为整个楼市行情比较好,需求空间大,再加上各种政策利好的推动。另外,最近的经适房新政,对二手房市场也有一定的刺激作用。”湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾介绍,地铁的陆续开通、城市基础设施的日益完善等都为二手房市场的发展提供了机遇,特别是城南、河西等板块,二手房成交较为活跃。

  湖南省房地产业协会专家委员乐兵表示,随着新一轮调控升级、一线城市及地市州的购房者涌入长沙,中产阶级群体也逐渐扩大,购房者的支付能力提升,以换房者为主的购房群体结构的改变,促使改善性购房需求显着增多,“同时,学区房报名的报名日期也恰好在4月中旬之前截止,这些都导致了二手房的疯狂生长。”

  “按照城市正常的发展状态,新房和二手房的价格应是不相上下。”明宾认为,到明年上半年,长沙二手房市场将从“价值回补”的状态走向“日渐平稳”的状态,“而随着下半年长沙新房供应量的回升,预计今年5月-9月,长沙二手房的降幅将明显放缓。”

长沙公寓市场迎来新机会

  尽管是工作日的下午,位于梅溪湖板块的天元国际公寓售楼部仍然坐满了购房者,该项目销售负责人介绍:“这段时间长沙地段不错的公寓都非常好卖,基本都是投资型需求。之前北京、上海的调控政策包括限购商业项目,有不少投资客担心长沙也会出类似的政策,以后连长沙的酒店式公寓也没资格买。”销售负责人告诉笔者,许多外地投资客看到长沙几次调控下来价格没有下降,认为长沙的房价不会跌,因此果断下手。

  业内人士指出,虽然物业费、水电费等都是商业性质的,但相比住宅,公寓仍然存在一定的优势:首先面积小,总价也低,所以购买压力相比住宅要小很多;第二,当前情况下,公寓的政策环境相对宽松,方便入手;第三,公寓虽小,但户型的空间利用率高,各个功能分区很齐全,应有尽有,比较符合年轻人的喜好;第四,公寓大多位于市中心周边繁华地段,商业、医疗、交通等各方面的生活配套都非常齐全。

  “新政的出台,主要控制新建住宅商品房,对公寓等产品却是一个发展契机,同时会引流投资资金进入到非住宅市场,有助于解决商业地产的去库存压力。”长沙市城市建设综合开发有限公司董事长邓子维指出,限购后很多人的目光转向不限购的公寓市场,之前一些已经获批上市的公寓项目稀缺性大增,迎来在“春天”。

夏星辉表示:“购房者担心限购调控政策松绑后房价大幅上升,使得现在楼市频现‘越限越买’现象;同时,因为限购调控政策的限制,商品房住宅产品房源持续减少,购房者不得不把目光转向公寓这类不受限的产品,力求资金的保值增值。这也是近期房地产市场里,公寓产品放量增加的重要原因。”

  克而瑞长沙机构最新的报告称,“长沙公寓市场一直在一个比较稳定的范围内波动,长沙外来人口在长沙置业一般都是首选公寓,因为公寓的低风险、低总价、低门槛、高灵活性等特点更让购房者所接受,预计公寓市场将维持稳定增长。”

  王义高也认为,从未来前景来看,公寓投资前景较好,长沙城市化进程在不断加快,而城市化进程带来的人口增量,会形成巨大的房地产市场需求。而现阶段,公寓作为总价较低的产品,相比于不稳定的投资类产品来说,具有回报稳定、风险较低等优点,以及不受限购限贷政策影响等利好因素,是50万以内投资客户的优选产品。