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上半年长沙楼市量跌价涨,刚需仍是主力军
发表时间:2018-07-19 16:05

     2017年上半年的长沙楼市可以说在“限购”、“限卖”的声音中度过的,全国楼市结构也发生了重大变化,房企布局更是随楼市变化而不断发展调整。就长沙而言,“3·18”、“5·20”政策的先后出台,让整个长沙楼市可谓经历了一番风起云涌。


新房市场整体供不应求


      2017年上半年,内五区新房供应量处于近年同期历史最低水平,供求关系整体紧张。克而瑞长沙机构统计数据显示,2017年上半年内五区新建商品房住宅供应面积为306.93万平方米,环比下降37.66%,同比下降35.09%。商品房供应面积为371.07万平方米,环比下降55.04%,同比下降37.71%。内五区新建商品住宅成交面积484.58万平方米,环比下跌48.31%,同比下跌25.07%。商品房成交542.69万平方米,环比下降45.73%,同比下跌21.02%。商品房住宅套数为49130套,环比下降47.36%,同比下降.58%。成交均价为9411元/平方米。


  对此湖南省房地产业协会首席经济学家王义高表示,成交量之所以下降如此严重,一方面是受到政策限价的影响,导致长沙开发商整体推盘意愿不强,同时也是目前长沙商品住宅库存量严重不足的客观反映。


     2017年上半年,长沙内六区商品住宅新增供应量383.56万平方米,开发商推盘量有所收缩,新增供应有所放缓。从成交量来看,尽管较去年同期回落超过三成,但上半年住宅成交量达509.12万平方米,销供比为1.33,市场整体表现供不应求。


  整体来看,今年上半年长沙楼市的需求仍然较为旺盛,目前长沙市内六区商品住宅出清周期为8.3个月,为近五年来新低,市场待售压力得以缓解。从成交价格来看,今年上半年内六区住宅均价为7362.5元/平方米,较去年同期上升16.2%。从今年上半年的成交数据来看,90-120平方米仍为成交主力面积段,近六成占比均保持在30%以上。与此同时,120-144平方米改善型面积段占比也较高,达到20.5%,连续三年超过60-90平方米面积段占比。从成交价位来看,中端价位房源较受置业者青睐,7000-10000/平方米的房源成交占比接近四成。


  “下半年中央着力建设房地产调控的长效机制,推动市场走势更加趋于理性。在因地制宜、因城施策的政策指导下,长沙的调控政策也将更为灵活。”王义高分析认为,下半年长沙楼市预计将维持整体平稳的态势,供需将进一步趋于平衡。

二手房市场走势会以平稳为主


  “二手房的成交远远落后于新房成交。”这是过去两年长沙楼市的真实写照。0731地产研究院的数据显示,2016年上半年内五区一二级房地产市场住宅成交量对比值(注:新房成交量÷二手房成交量)为3.23,去年下半年这一对比值为2.85。通俗一点来说,去年上半年和去年下半年,长沙内五区新房的成交量分别是二手房成交量的3.23倍、2.85倍。


  这一情况,在今年上半年发生了变化。0731地产研究院的数据显示,今年1-6月,长沙内五区二手房成交413.39万平方米,同比增长67.36%,环比增长14.25%;其中二手住宅成交387.39万平方米,同比增长69.63%,环比增长18.4%。新房与二手房之间的成交差距不断缩小,2017年上半年内五区一二级房地产市场住宅成交量对比值只有1.04,双方的体量达到了“势均力敌”,其中3月、5月、6月二手房的成交量更是超越了新房,这表明内五区的二手房市场越发趋于成熟。


  “3·18新政’对二手房没有限购,这是拉动二手房交易量上升的一个重要原因。3月到5月,我们店的到访量和成交量都是远超平时的。”芙蓉路一家房产中介门店的负责人称,直到“5·20新政”对楼市调控升级加码,二手房市场才渐渐降温。

笔查阅安居客、链家等多个网站,走访线下多个房产中介门店发现,在“5·20新政”以后,二手房市场整体呈现量跌价稳的趋势。


  “新政不仅限制了一些购房者的资质,房源也需要拿证满两年才能进行交易,从房源和客源端两个方面来进行限制,下半年的二手房市场相比上半年会淡一点。”湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾认为,对二手房的客观需求仍然存在,客户的整体心理预期也不会因为限购而有所下降,所以二手房价格走势仍然会以平稳为主,不会出现太大波动。

低总价、小面积的公寓受青睐


  长沙楼市新政的颁布,一定程度上抑制了人们对新房的需求,也使得“低总价、低门槛、高 灵活”的公寓更多地走进了购房者的视野。今年上半年,在公寓成交量放大的同时,公寓的价格也在悄悄发生变化。


  克而瑞长沙机构发布的上半年长沙楼市品类销售榜显示,2017 年上半年,长沙市公寓总成交金额 70.97 亿元,成交面积 84.76 万平方米,总成交套数17587套,成交均价8374 元/平方米。长沙上半年公寓成交面积环比下降 30.75%,同比上升87.03%。


  上述机构的分析师认为:“从榜单整体情况来看,在楼市总成交量腰斩的情况下,公寓 TOP20上榜门槛要高于去年下半年,侧面反映了住宅限购下目前长沙公寓市场的大热。”新环境地产含浦店的中介经理告诉笔者:“公寓不限购,可以随便买,价格涨得很凶。”


  在克而瑞机构发布的上半年成交金额 TOP20 的 公寓项目中,70%为毛坯公寓,少量为精装公寓。由此可以看出,具有“低总价、小面积”等特点的公寓更易受到购房者、投资者的青睐。


  对此湖南大学教授阳学文分析,虽然物业费、水电费等都是商业性质的,但相比住宅,公寓仍然存在一定的优势:首先,面积小,总价也低,购买压力相比住宅要小很多;第二,当前情况下,公寓的政策环境相对宽松,方便入手;第三,公寓虽小,但户型的空间利用率高,各个功能分区齐全,应有尽有,比较符合年轻人的喜好;第四,公寓大多位于市中心繁华地段,商业、医疗、交通等各方面的生活配套非常齐全。


  王义高指出,从预期来看,在限购持续的情况下,公寓产品下半年仍将处于去化窗口期。由于公寓的库存较大,产品同质化严重,未来高品质、差异化、个性化的产品将更容易脱颖而出。