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2017年长沙上半年土地市场分析报告
发表时间:2018-07-19 16:10

 随着“3·18”和“5·20”新政实施,长沙楼市逐渐回归理性,这一态势也传到了土地市场。上半年长沙内六区土地成交面积和数量环比、同比均下降,楼面价有所上涨。高溢价拿地频发,“僧多粥少”的供地矛盾仍难解,或催生土地“熔断”新政。

   长沙内六区土地供求双降


上半年,长沙内六区土地市场供应和成交量环比、同比均有所下降。长沙克而瑞机构数据显示,上半年内六区共供应52宗土地,总面积为236.61万平方米,环比下降38.6%,同比下降7.9%。从成交量来看,内六区共成交49宗土地,总面积达225.64万平方米,环比下降39.5%,同比下降12.2%,总成交金额为91.21亿元。各区今年上半年成交楼面价均有不同程度的上涨。岳麓区商住用地平均楼面价为6890元每平方米,而2016年商住用地平均楼面价为1600元每平方米。


数据显示,通过土地并购、转让和合作开发的土地成交量,至少是公开招拍挂成交土地的两倍以上。分区来看,望城区土地成交宗数以及面积最多,为91.12万平方米,占总成交量的40.4%。其次是岳麓区,总计成交10宗土地,成交面积为52.44万平方米,成交金额居六区之首,达22.54亿元,占总成交金额的25%。天心区、开福区、雨花区、芙蓉区分居后四位。


望城区、岳麓区成为内六区土地出让“大户”,上半年土地成交占比高达63.6%,相比而言,芙蓉区土地市场供应地块最少,仅2宗,但成交金额并不低,仅次于岳麓区和雨花区。


湖南省房地产首席经济学家王义高认为,去年下半年以来长沙房地产市场量价齐升趋势明显,新增供应持续减少甚至短缺,长沙未来价值也逐步凸显,开发商拿地意愿强烈,商住用地尤其是其中的部分优质地块对开发商吸引力较大,土地溢价率偏高。


湖南大学教授阳学文也认为,2017年上半年土地一直都是长沙楼市备受关注的话题。尤其在6月份,长沙内六区多宗热门地块土地出让,几乎有了每周的“土拍”栏目。但说起今年上半年长沙的土地市场,也是给我们带来了“惊喜连连”。个人拿地、中止出让、商业用地流拍、高地价、房企抢地激烈等等,都给长沙楼市加了一把“熊熊烈火”。


根据住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,以库存消化周期分档次,周期短的要扩大供地,周期长的要停止供地。长沙库存去化周期低于12个月,属于要增加供地的范畴,从数据上看,2017上半年长沙住宅用地和商住用地供应同比均有增加。


此外,上半年内六区工业用地成交23宗,成交面积102.32万平方米,占总成交量的45%,成交金额为7.09亿元。商住用地成交面积为62.79万平方米(13宗),占总成交量的28%,成交金额达55.32亿元。纯住宅用地成交45.51万平方米(7宗),成交金额为21.45亿元。


阳学文表示,商住用地供应量的增加与政策调控息息相关。去年11月底出台的《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》明确指出要增加有效供应,并要求严格落实供地计划,适度加大住宅用地供应,缩短土地价款交付时间,强化土地供后监管,加强土地市场调控,确保土地供应有序。

房企高溢价拿地频发


笔者通过了解到,从年初的龙湖地产、正荣地产、中天置业,再到碧桂园、合能地产、时代地产等,大牌房企踊跃布局,高溢价拿地频发。


长沙克而瑞机构数据显示,上半年内六区共有12宗土地溢价,其中商住用地溢价土地最多,有7宗,还有3宗工业用地,2宗纯住宅用地。望城区溢价4宗地块,岳麓区2宗,雨花区3宗,天心区2宗,芙蓉区1宗。


2月10日,长沙集中出让6宗地块,龙湖地产14.53亿摘获芙蓉区浏阳河东岸057号纯住宅用地,折合楼面价8602元每平方米,溢价率168.4%,成为上半年楼面价最高的地块。同日,华润置地9.27亿元拿下雨花区韶山路056号商住用地,折合楼面价8154元每平方米,溢价率171.8%,成为上半年溢价率最高的地块。


王义高说,目前如果房企疯狂拿地、地价快速上涨,如果土地供应计划跟不上,未来“面粉比面包贵”的现象可能也会越来越多。


恒大集团在上半年共摘得4宗地块,成交面积为32.27万平方米,成交金额8.0亿元,其中3宗纯住宅用地以底价成交,另1宗位于雨花区的商住用地溢价率35%。龙湖地产摘得2宗地块,成交面积7.9万平方米,成交金额为17.64亿元。碧桂园集团共摘3宗地块,成交面积为10.27万平方米,成交金额17.24亿元。合能地产以高溢价夺得长沙县两宗商住用地。


著名财经评论员、专栏作家、智库研究员吴其伦指出上半年长沙的土地市场可谓跌宕起伏,从年初的火热到三四月的冷清,再到五月的复苏,总体来说,在新房成交量价均维持稳健、库存急剧下降的背景下,房企加紧补仓,上演抢地大战,住宅用地和商住用地屡现“高溢价”、“高楼面价”成交。


“熔断”新政是否能缓解土地供求矛盾



上半年,长沙土地市场高企,开发商拿地更加谨慎。加之6月14日,位于长沙湘江之滨的地块在挂牌截止日的前一天被突然叫停。此次,该区域附近地块频繁刷新长沙滨江新城地价纪录,该地块被视为今年长沙新地王的热门竞争者,突然叫停,引发了长沙可能即将推出“熔断”新政的猜想。


作为长沙今年房价上涨过快的城市之一,长沙如何遏制房价上涨的步伐?3.18和5.20新政威力初显之时,如果准地王地愉楼面价突破万元新高,“万元户”将就或将逆转购房者的预期,使市场重回火爆状态。


  在长沙土地市场,“面粉”早就卖出了“面包”的价格。“面粉”越来越贵,越来越难抢,开发商折腾了好几年,却发现快买不起“面粉”,做不了新“面包”的生意,在逐渐收紧的政策之下,开发商竞争越来越激烈,赚的钱已不如买地的钱多,自然会三思而后行。


湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾也认为如果下半年土地市场溢价旋律太过“高调”,也不排除长沙政府酝酿出台新土地政策的可能性,则长沙土地市场或将回归理性。


至于将要出台的土地市场调控新政,土地招拍挂价格熔断政策被视为可选项之一。5月15日,长沙市市长陈文浩到长沙市国土局调研时曾表示,要探索土地招拍挂熔断机制,保障“面粉价格不高过面包价格”。


目前,苏州、南京、天津、郑州等地已实行了土地招拍挂熔断政策。郑州市去年10月发布的《国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》规定,任一竞买人在网挂系统中报(竞)价首次达到住宅用地出让起始价150%时,网挂系统报(竞)价中止,该时点为熔断点。其他城市一般也将熔断报价设为起始价的150%。据笔者不完全全统计,2016年9月以来,长沙房地产市场成交溢价率超过150%的地块有5个,地块平均溢价率达178%。


吴其伦说在土地市场过热的情况下,熔断政策是希望开发商理性拿地,控制土地拍卖的溢价率,最终抑制房价过快上涨。从郑州、南京等地实际效果来看,土地熔断机制难以真正改变住房价格上涨的局面。


房价由供求关系决定而不是成本决定,熔断制度并不是治本之策,最有效的措施是增加土地供应量,缓解供求平衡。