中新财经网  www.zxcjw.cn
 
地方站 长沙  丨  株洲  丨  湘潭  丨  衡阳  丨  岳阳  丨  常德  丨  益阳  丨  邵阳  丨  娄底  丨  永州  丨  郴州  丨  怀化  丨  湘西  丨  张家界
文章详情
新政后长沙土地市场迎来“井喷式”爆发
发表时间:2018-07-19 16:16

  

  长沙自实行“5·20”限购新政以来,土地市场较为平淡,5月长沙土地市场再遇冷,6月迎来“井喷式”爆发,量跌价升,长沙土地市场调控新政目前正在酝酿,考虑调整挂牌出让竞价方式,及出台网上挂牌交易补充规则。

5月长沙土地市场再遇冷


  据长沙市国土资源网上交易系统显示,5月份长沙市共有5宗土地成功出让,包括1宗商业用地,1宗医疗卫生用地及2宗工业用地,出让总价4.05亿元,环比下降69.2%,出让总面积155110.41㎡,环比上涨2.7%。


      5月份的长沙土地市场再次沉寂,4.05亿元的成交额也是2016年以来月成交额的最低值。另外,5月份成功出让的5宗土地当中仅有1宗工业用地溢价成交,其他均为底价成交。并且就土地规划用途来说,仅有1宗为商业用地,其他则有3宗为工业用地,纯住宅用地则出现了零成交。


  湖南大学教授阳学文表示土地市场的低迷与政府推地节奏放缓息息相关。4月初,湖南省人民政府办公厅下发了《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,明确规定要“严格房地产开发土地供应,各市州、县市区商品房库存去化周期在8-12个月的,应适当控制新增房地产开发用地审批,房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的50%”。


  近日,国土资源部印发了《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》,明确要加强和改进土地计划管理,从今年起土地计划以土地利用总体规划为控制,实行3年滚动编制、分年度下达,实行建设用地总量和强度双控。


  湖南省政协委员、省房地产开发协会首席经济学家王义高指出,政府土地政策收紧,再加上长沙楼市的库存压力仍然存在,长沙土地市场也进入了新常态,短时间内不会有大的变化。此外,推地节奏放缓也有利于缓解供需矛盾,促进房地产市场的良好平稳发展。

六月土地市场“井喷式”爆发


  对于寂静的5月来说,长沙土地市场在6月开始“井喷式”的爆发。自“318新政”发布以来,长沙市内五区沉寂了2个月多的土拍市场,从6月开始重新恢复了招拍挂。值得注意的是,不仅在岳麓区,6月拍卖的芙蓉区、雨花区土地,也都是商业用地。长沙在318”之后就进入了全面调控阶段,并且随着“520”的再度加码,长沙目前的住宅市场正处于“史上最严限购期”。


      6月第一周挂牌的4宗土地全部位于岳麓区,其中015-017号3宗土地位于大王山片区,最终定向成交。该三宗地块被长沙恒大童世界旅游开发有限公司全部底价揽下,总成交价45270万元,总出让面积为29.8万平方米。据悉,恒大将用于建设恒大童世界项目。

  

  据相关新媒体查询出让公告,该三宗地块相连地块,根据出让条件,其中二块地块要求竞得单位须与湖南湘江新区发展集团有限公司签订足球世界项目招商引资合作协议,并竞得该宗土地后一个月内双方合作成立项目公司,足球世界一区466亩;足球世界二区499亩,运营不少于20年 。足球世界须在土地竞得三个月内开工,要求2018年底前竣工。第三块地块的挂牌要求中指出: 建设单位需坚定大型珍稀植物园项目招商引资合作协议,竞得人要负责投资建设124亩大型珍稀植物园项目(一期)。植物园须在摘牌成交后三个月内开工,在2018年底竣工。


  事实上,早在去年12月,根据长沙市国土资源网上交易系统显示,[2016]长土网051号-054号地块当时也被恒大收入囊中。这四宗商住用地被长沙兴源房地产开发有限公司以14.14亿底价一举拿下,该公司隶属于恒大旅游集团,未来4宗土地都将打造湖南恒大童世界项目。加上恒大最新拿下的三宗地,恒大在大王山共夺得了6宗地块,总出让面积达95万方,总价格18.7亿元。


  其中岳麓区滨江新城的土拍,以竞拍150轮引起长沙土拍市场的瞩目。碧桂园12亿元夺滨江新城商住地块。历经150轮竞价,6月8日,位于滨江片区的桐梓坡路和潇湘中路的018号地块,最终被湖南省碧桂园地产有限公司以12亿竞得,溢价率达150%,该地块宗地总面积为4.21万㎡(约63.17亩),用地性质为商住用地,出让年限是商业40年,住宅70年,容积率≤3.5。


  著名财经评论员、专栏作家、智库研究员吴其伦预判称:此地块因质素较好,因此引起超过10家房企参与竞拍,楼面价超过8000元/㎡难度不大。但能否打破长沙楼市的“天花板”,还取决于政府调控的决心和熔断机制的是否出台。通过了解,碧桂园已于今年1月、5月先后在望城金星北板块金山桥社区拿得纯住宅用地、商住用地各1宗,可开发建筑面积为11.67万方。


  高溢价拿地仍在继续,6月19日,长沙望城区网挂[2017]03号地块挂牌出让,经过120轮竞价,被长沙玫瑰园房地产开发有限公司摘得,成交总价5.7764亿元,溢价124%,折合楼面价为4010元每平方米。交易系统显示,该地块位于金山桥社区彩霞路与金坪路西南角,出让面积72亩,为商住用地,可建建筑面积14.41万平方米。

王义高认为就土地市场来看,一、二线城市的土拍市场在土拍限制层层叠加、地块限制条件增加且大量供应自住房、安置房用地的情况下,热度已经有所冷却;三四线城市开始承接地价上涨红利,短期内将预计土拍热度难退,但仍需警惕未来库存风险。

酝酿土地调控新政


     6月14日上午,长沙市国土资源局突然发出通知,中止挂牌出让原定于6月15日成交的[2017]长土网019号地块。笔者通过走访获悉,长沙土地市场调控新政目前正在酝酿。据知情人士透露,长沙市政府正考虑调整挂牌出让竞价方式,及出台网上挂牌交易补充规则。鉴于此现象,资深房地产专家、CECU华创房地产研究院湖南分院执行院长、长沙三好营销策划有限公司董事长总经理李柏认为,政府担忧土地竞拍过热,媒体过度解读提升民众对土地价格预期,导致长沙地价出现新高点。


  阳学文表示,目前,国内很多城市都在调整土拍竞价方式。今年初,北京门头沟、平谷和房山3宗土地招拍挂,采用“限房价、竞地价”新型模式。还有城市如苏州引入“熔断机制”,即在招拍挂过程中,如果报价超过最高限价,地块就流拍了,有的城市还采取了“现场摇号确定竞得人”的方式。南宁采取“限最高地价,竞公租房面积”的竞价方式,即设置土地上限价格,当竞价达最高上限价时,不再向上竞地价,转入竞投配建公租房面积,按投配面积大者的原则确定竞得人。


     5月中旬,长沙市委副书记、市长陈文浩率队到长沙市国土资源局调研指导国土资源工作时,对保障土地供应、提高审批效率等方面进行具体部署,要求探索土地招拍挂熔断机制,保障“面粉价格不高过面包价格”。


     5月1日起,长沙市属范围内国有土地使用权和矿业权出让交易由长沙公共资源交易中心承担,相关交易活动在长沙公共资源交易中心进行。长沙公共资源交易中心表示,将结合长沙近期房地产市场发展形势,根据政府对土地市场调控总要求,配合国土资源管理部门合理调整土地挂牌出让竞价方式,促进长沙房地产市场健康发展。